¿Qué impuestos paga un argentino por comprar, alquilar y vender una propiedad en Miami?

­Un argentino residente fiscal en Argentina puede tener obligaciones en ambos países. En Estados Unidos debe considerar property tax, impuesto federal sobre la renta y reglas de venta como FIRPTA. En Argentina, los residentes tributan en general por ganancias mundiales y por bienes situados en el país y en el exterior, sujeto a mínimos, valuaciones y reglas vigentes.

Durante la tenencia

• Property tax: impuesto local anual basado en el valor imponible y las tasas de las autoridades correspondientes. Para estimar una compra nueva debe utilizarse el calculador del Property Appraiser y no simplemente copiar la factura del vendedor.
• Florida no impone impuesto estatal a la renta personal, pero esto no elimina el impuesto federal ni las obligaciones argentinas.
• HOA, seguro y mantenimiento no son impuestos, aunque afectan directamente la rentabilidad.

Cuando la propiedad se alquila

• El tratamiento federal del alquiler de un no residente depende de las elecciones y declaraciones realizadas. El IRS permite, bajo determinadas condiciones, optar por tratar la renta inmobiliaria como efectivamente conectada, lo que posibilita calcular sobre una base neta con gastos permitidos.
• La renta debe analizarse también en Argentina como ganancia de fuente extranjera. ARCA indica que los residentes tributan por ganancias obtenidas en el país o en el exterior y pueden computar ciertos impuestos análogos pagados afuera dentro de los límites legales.
• El alquiler temporario puede generar sales y tourist taxes, licencias y registros adicionales.

Cuando se vende: FIRPTA

• FIRPTA generalmente obliga al comprador o agente de retención a retener y remitir al IRS una parte del monto realizado por un vendedor extranjero. La retención no es necesariamente el impuesto final.
• Puede solicitarse un withholding certificate mediante Form 8288-B cuando corresponda reducir o eliminar la retención. Debe planificarse antes del cierre.
• La ganancia y el pago a cuenta deben conciliarse posteriormente en la declaración federal correspondiente.

Bienes Personales y Ganancias en Argentina

• ARCA aplica Bienes Personales sobre bienes en Argentina y, según el caso, en el exterior existentes al 31 de diciembre.
• La valuación, alícuota, mínimo, crédito fiscal y estructura societaria deben revisarse cada período con un contador argentino.
• La estructura legal que funciona en Estados Unidos no siempre produce el mismo resultado fiscal en Argentina.

Preguntas frecuentes

¿Florida no tiene impuestos?

Florida no tiene impuesto estatal a la renta personal, pero existen impuestos federales, locales y obligaciones argentinas.

¿FIRPTA es un impuesto adicional?

Es principalmente un mecanismo de retención; el impuesto final se determina mediante la declaración.

¿Hay convenio integral de doble imposición Argentina-EE.UU.?

No debe presumirse. La coordinación requiere aplicar las reglas internas y créditos fiscales disponibles con asesoramiento binacional.

Conclusión

La compra debe evaluarse como una inversión binacional: propiedad, edificio, financiación, impuestos, transferencia de fondos y sucesión forman parte de una sola decisión. Antes de firmar, pedí un análisis de propiedades concretas y coordiná el asesoramiento inmobiliario con profesionales fiscales y legales habilitados en cada jurisdicción.

Para recibir propiedades seleccionadas según tu presupuesto y estrategia, contactá a Antonio Aguirre por teléfono o WhatsApp al +1 786-309-1965, por email a Tony@AntonioAguirre.com o en Instagram @AntonioGAguirre.